fp 19 ธันวาคม 2560 | อ่าน 50 |
เรื่องใหม่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ก่อนจบปีระกา และถือเป็นโมเดลใหม่เกี่ยวกับภาคการเงินอสังหาฯ หนีไม่พ้นปฏิบัติการผ่าทางตันปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตสำหรับซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมมีอัตราสูงติดต่อกัน 2-3 ปีที่ผ่านมา จากปกติ 20-30% เพิ่มเป็น 40-50% จนไปรบกวนการโอน ซึ่งมีผลทำให้แผนธุรกิจของดีเวลอปเปอร์เรรวนกันถ้วนหน้า ข้อมูลที่ดีเวลอปเปอร์สื่อสารออกมายังมีความมั่นใจเกี่ยวกับคุณภาพผู้ซื้อบ้าน แต่มองต่างมุมกับนายแบงก์ที่ยึดมั่นถือมั่นอยู่กับนโยบายพิจารณาสินเชื่ออย่างเข้มงวด จนกระทั่งมีหลายโครงการ ขายได้แต่โอนไม่ได้ เพราะปัญหากู้ไม่ผ่าน โจทย์หนักจึงอยู่ที่แหล่งเงินกู้ซื้อบ้าน ถ้าไม่พึ่งตลาดเงินผ่านระบบแบงก์แล้ว ยังมีทางเลือกอื่นหรือไม่ บตท. ตัวช่วยสินเชื่อบ้าน ล่าสุด วสุกานต์ วิศาลสวัสดิ์ กรรมการและผู้จัดการ ตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ บตท. ระบุว่ามีดีลเจรจากับดีเวลอปเปอร์ผ่านทางสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในการเข้าไปซื้อ หนี้ดี จากดีเวลอปเปอร์เจ้าของโครงการโดยตรง จากเดิมเป็นการซื้อหนี้ดีผ่านแบงก์เพียงอย่างเดียว นั่นหมายความว่า ต่อจากนี้ดีเวลอปเปอร์จะเพิ่มบทบาทในการให้ลูกค้ากู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ ในโครงการตัวเอง ซึ่งทำได้ทั้งรับจำนองหรือเช่าซื้อเพราะกฎหมายไม่ได้ปิดกั้น เหตุผลที่ต้องมีตัวกลางระหว่าง บตท. กับพอร์ตหนี้ที่รับซื้อเป็นเพราะกฎหมายจัดตั้ง คือ พ.ร.ก.ตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย 2540 ตัว บตท.ถูกกำหนดให้ซื้อหนี้เท่านั้น ไม่สามารถให้สินเชื่อได้ การจะซื้อหนี้ดีจึงต้องมีการจำนองบ้าน-คอนโดฯมาก่อน ดีลนี้คุยกันมา 2 เดือนแล้ว ต้องมีการตั้งกฎเกณฑ์ให้ดีเวลอปเปอร์นำไปปฏิบัติ นำไปใช้ประกอบการพิจารณาให้กู้ เพราะคนกู้ซื้อบ้านอาจไม่ได้ทำงานในองค์กร ไม่ใช่มนุษย์เงินเดือน เราจึงต้องมีเกณฑ์สำหรับคนเหล่านี้ โดยต้องเป็นผู้มีประวัติดี ตรวจสอบได้ และมีความสามารถในการจ่ายหนี้ บิสซิเนสโมเดลมีลักษณะคล้ายประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือมอร์ตเกจ อินชัวรันซ์ (MI-Mortgage Insurance) ถ้า บตท.ซื้อพอร์ตหนี้ดีจากแบงก์ วิธีการจะมีการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ออกตราสาร MBS (Mortgage Backed Securitized) ขายนักลงทุน แต่กรณีซื้อหนี้ดีจากดีเวลอปเปอร์เจ้าของโครงการจะเรียกตราสาร ABS (Asset Backed Securitized) เพราะเป็นการนำสิทธิการเช่าซื้ออสังหาฯไปหนุนหลังการออกพันธบัตรเพื่อระดมเงินมาใช้เป็นแหล่งเงิน กฎเหล็กแบงก์ยุ่บยั่บ-กู้ไม่ผ่านพุ่ง เป็นที่แน่ชัดแล้วว่าบริษัทอสังหาฯมีการฟอร์มตัวเพื่อจัดตั้งบริษัทกลางขึ้นมา 1 บริษัท สำหรับถือหุ้นและนำไประดมทุนเพื่อนำเงินมาปล่อยกู้ให้ลูกค้าซื้อบ้านหรือคอนโดฯในโครงการ พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในฐานะผู้ประสานงานระหว่างสมาชิกดีเวลอปเปอร์กับ บตท. แบเบอร์ออกมาแล้วว่า เตรียมเปิดตัวบริษัทกลางเป็นทางการภายในไตรมาสที่ 1/2561 ความคืบหน้าล่าสุดเกิน 70% แล้ว ตอนนี้กำลังเปิดซาวเสียงใครต้องการลงขันกันบ้าง เราไม่ปิดกั้นรายเล็กรายใหญ่ แต่จุดเริ่มต้นก็มีชื่อตอบรับในกลุ่มสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยมาหลายคนแล้ว ก่อนจะลงลึกรายละเอียด พรนริศ ชำแหละปัญหาที่ผ่านมา เริ่มจากประเด็น ดอกเบี้ยโปรโมชั่น ที่วงการแบงก์แข่งกันให้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเร้าใจในช่วง 3 ปีแรก แต่ปีที่ 4 เป็นต้นไปจนถึงตลอดอายุสัญญากลับมาใช้ดอกเบี้ยปกติซึ่งสูงกว่าดอกเบี้ยโปรโมชั่นเท่าตัว ดอกเบี้ยโปรโมชั่นอาจจะ 1-2% หลังจากปีที่ 4 กระโดดเป็น 6% มันไม่ไหวหรอก ค่างวดเพิ่มเยอะ ยังมีประเด็นเครดิตบูโร (บริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ) เช่น ค้างเงิน 800 บาท แม้นำเงินไปจ่ายแล้วแต่กฎเหล็กมีอยู่ว่า ประวัติค้างชำระหนี้ติดตัวไปอีก 3 ปีเต็ม การพิจารณาสินเชื่อหรือเครดิตสกอริ่งจะลดต่ำลงโดยอัตโนมัติและยังมีประเด็นผู้กู้ที่ไม่ได้ทำงานบริษัทหรือไม่ใช่มนุษย์เงินเดือน ที่เรียกว่าผู้ประกอบอาชีพอิสระ ไม่มีหลักฐานรายได้ประจำ เครดิตสกอริ่ง ก็ลดต่ำอีกเช่นกันเมื่อต่อจิ๊กซอว์ทีละเรื่อง ๆ กลายเป็นภาพใหญ่ที่แบงก์เข้มงวดสินเชื่อจนทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 40-50% ซึ่งหมายความว่า ยื่นขอกู้ 100 ราย ในอดีตเคยกู้ไม่ผ่าน 20-30 ราย ปัจจุบันกู้ไม่ผ่านสูงถึง 40-50 ราย ลงขัน-แลกลูกค้าโครงการกู้ บริษัทมอร์ตเกจกลางต้องถือหุ้นในนามนิติบุคคลเท่านั้น ลูกค้าที่ยื่นขอกู้ได้ต้องเป็นโครงการของผู้ถือหุ้น เพราะผู้ถือหุ้นจะเป็นผู้สกรีนลูกค้า ซึ่งต้องเฟ้นให้ดีเพื่อให้เป็นสินเชื่อมีคุณภาพ เป็นหนี้ดี บตท.จึงจะซื้อพอร์ตหนี้ดีไปออกบอนด์อีกต่อหนึ่ง คำถามคือ จุดเสี่ยงบริษัทมอร์ตเกจกลางมีหรือไม่ การลงขันก็ต้องทำกำไรด้วย บริษัทกลางตั้งขึ้นมาเพื่อให้กู้กับลูกค้า แต่ถ้าดีเวลอปเปอร์ผู้ถือหุ้นส่งลูกหนี้ด้อยคุณภาพ บริษัทกลางก็มีผลประกอบการเจ๊ง บตท.ก็ตั้งกฎเกณฑ์เข้มงวดเหมือนแบงก์ หรือไม่ซื้อหนี้ไปบริหารต่อ เพราะฉะนั้นบิสซิเนสโมเดลถูกล็อกไว้ตั้งแต่ต้นทางแล้ว ทุกคนต้องเฟ้นลูกค้าดีและสร้างโอกาสให้สามารถมีเงินกู้ซื้อบ้านได้ โดยไม่ต้องพึ่งแบงก์เพียงอย่างเดียว เรื่องเดียวกันนี้ กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการค่ายสัมมากร อธิบายเพิ่มเติมว่า เรื่องนี้เป็นประโยชน์ เพราะเพิ่มทางเลือกให้กับผู้บริโภค ถ้าชอบอัตราดอกเบี้ยคงที่ไม่ต่ำจนเกินไปแลกกับอายุสัญญายาวขึ้น เช่น ดอกเบี้ยคงที่ 4-5% นาน 10 ปี หลังจากนั้นเงินต้นจะลดลงไปเยอะ การกลับไปใช้ดอกเบี้ยปกติหรือจะทำสัญญาดอกเบี้ยคงที่อีกรอบมีความเป็นไปได้ทั้งนั้น ความรับผิดชอบของผู้ถือหุ้นบริษัท อยู่ระหว่างพูดคุยตัวเลขว่าลูกค้าที่นำมากู้ซื้อในโครงการตัวเอง เจ้าของโครงการต้องวางเงินสดเป็นประกัน 1.5% ของราคาอสังหาฯ หรือล้านละ 1.5 หมื่นบาท เงินประกันได้รับคืนจากเหตุผลเดียวคือ ผู้กู้มีประวัติดี โดยแบ่งชำระครั้งละ 1 ใน 3 หรือได้รับคืนหมดใน 3 ปี ส่วนเรื่องดอกเบี้ยยังคุยไม่จบ แต่สมมุติเราให้กู้ 4.75% ผมว่าเวลาไปคุยกับนักลงทุนเขาอยากลงทุนกับเรานะ อย่าลืมว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีความเสี่ยงน้อยที่สุด เพราะมีอสังหาฯเป็นหลักประกัน สิ่งที่ต้องระวังคือ การวิเคราะห์คุณภาพผู้กู้กับคุณภาพทรัพย์สิน 2 อย่างนี้เท่านั้นเอง |
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 19 ธันวาคม 2560 |
- |